اصطلاحات ملکی که باید بدانید

اصطلاحات رایج املاک

در دنیای املاک و مستغلات، آشنایی با اصطلاحات تخصصی و فنی این حوزه از اهمیت بالایی برخوردار است. این اصطلاحات نه‌تنها به افراد کمک می‌کنند تا درک بهتری از فرآیندهای خرید، فروش، اجاره و مدیریت املاک داشته باشند، بلکه از بروز سوءتفاهم‌ها و مشکلات حقوقی نیز جلوگیری می‌کنند. در ادامه، به بررسی برخی از مهم‌ترین اصطلاحات ملکی می‌پردازیم که هر فردی که قصد فعالیت در این حوزه را دارد، باید با آن‌ها آشنا باشد.

عرصه و اعیان: عرصه به زمینی اطلاق می‌شود که ساختمان یا بنا روی آن ساخته می‌شود. این زمین می‌تواند به‌صورت خالی یا دارای ساخت‌و‌ساز باشد. از سوی دیگر، اعیان به ساختمان یا بنایی گفته می‌شود که روی عرصه احداث شده است. این دو اصطلاح در اسناد ملکی به‌طور جداگانه ذکر می‌شوند و هر کدام ارزش مالی خاص خود را دارند.

ملک دوبر و دونبش: ملک دوبر به ملکی گفته می‌شود که از دو طرف با دو خیابان متقاطع شده است. این نوع ملک به دلیل دسترسی بهتر و موقعیت مکانی مطلوب، معمولاً ارزش بالاتری دارد. در مقابل، ملک دونبش به ملکی اطلاق می‌شود که بین دو خیابان موازی قرار گرفته است. این نوع ملک نیز به دلیل دسترسی آسان و موقعیت مناسب، از محبوبیت خاصی برخوردار است.

قطعه مالکیت و پلاک: قطعه مالکیت به زمینی گفته می‌شود که مرزهای آن به‌طور مشخص در سند مالکیت رسمی تعیین شده است. این قطعه زمین می‌تواند به‌صورت مستقل یا بخشی از یک زمین بزرگ‌تر باشد. پلاک نیز به زمینی اطلاق می‌شود که مرزهای آن در سند مالکیت مشخص شده است و ممکن است به‌صورت دایره‌ای یا بی‌رنگ باشد. پلاک‌ها معمولاً برای شناسایی دقیق‌تر زمین‌ها در نقشه‌های ثبتی استفاده می‌شوند.

تفکیک و تجمیع: تفکیک به فرآیند تقسیم یک قطعه زمین به دو یا چند قسمت کوچ‌تر برای مالکیت یا استفاده جداگانه اشاره دارد. این فرآیند معمولاً برای فروش بخش‌هایی از زمین یا ایجاد واحدهای مسکونی مستقل انجام می‌شود. در مقابل، تجمیع به ادغام چند قطعه مالکیت و ایجاد یک سند جدید برای آن‌ها گفته می‌شود. این فرآیند معمولاً برای ایجاد زمین‌های بزرگ‌تر یا یکپارچه‌سازی مالکیت انجام می‌شود.

واحد مسکونی و آپارتمان: واحد مسکونی به مجموعه‌ای از فضاهای ضروری برای زندگی گفته می‌شود که دارای ورودی مستقل، سرویس‌های بهداشتی و آشپزخانه هستند. این واحدها می‌توانند در قالب خانه‌های ویلایی، آپارتمان‌ها یا سایر انواع ساختمان‌ها وجود داشته باشند. آپارتمان نیز به ساختمانی اطلاق می‌شود که امکانات سکونت مستقل برای دو خانواده یا بیشتر را فراهم می‌کند. آپارتمان‌ها معمولاً در شهرها و مناطق پرجمعیت بیشتر دیده می‌شوند.

پارکینگ و انواع آن: پارکینگ به مکانی گفته می‌شود که برای پارک کردن یا توقف وسایل نقلیه استفاده می‌شود. پارکینگ‌ها می‌توانند به‌صورت عمومی، وابسته یا اختصاصی باشند. پارکینگ عمومی برای استفاده عموم مردم طراحی شده است، در حالی که پارکینگ وابسته به ساختمان اصلی متصل است و برای ساکنان آن ساختمان در نظر گرفته شده است. پارکینگ اختصاصی نیز به پارکینگی گفته می‌شود که به‌صورت خصوصی برای یک واحد مسکونی یا تجاری در نظر گرفته شده است.

بر زمین و بر اصلاحی: بر زمین به حدی از زمین گفته می‌شود که به یک یا چند گذر مشرف است. اگر زمین به یک خیابان مشرف باشد، یک بر، و اگر به دو یا سه خیابان مشرف باشد، دو بر یا سه بر نامیده می‌شود. بر اصلاحی نیز به حدی از زمین گفته می‌شود که مشرف به گذر است و نیاز به عقب‌نشینی دارد. این اصطلاح معمولاً در پروژه‌های توسعه شهری و ساخت‌و‌ساز مورد استفاده قرار می‌گیرد.

خط اصلاحی و خرپشته:
خط اصلاحی به خطی گفته می‌شود که پس از عقب‌نشینی از بر زمین کشیده می‌شود. این خط نشان‌دهنده حد جدید زمین پس از انجام عملیات اصلاحی است. خرپشته نیز به فضای عمودی گفته می‌شود که از طریق پله‌ها به طبقه آخر ساختمان متصل می‌شود. این فضا معمولاً برای دسترسی به پشت‌بام یا نگهداری لوازم اضافی استفاده می‌شود.

بام شیب‌دار و تعریض:
بام شیب‌دار به بامی گفته می‌شود که زاویه شیب آن با افق بیش از ۱۰ درجه باشد. این نوع بام معمولاً در مناطق پربارش استفاده می‌شود تا از تجمع آب و برف جلوگیری کند. تعریض نیز به افزایش عرض گذر موجود گفته می‌شود که می‌تواند به‌صورت تعریض از محور، تعریض از یک طرف یا تعریض طبق خط طرح انجام شود.

رفیوژ و پخ: رفیوژ به بخشی از سطوح تقاطع، خیابان یا میادین گفته می‌شود که معمولاً برجسته و با اختلاف سطح از کف خیابان اجرا می‌شود. این بخش برای تفکیک مسیر حرکت وسایل نقلیه و افزایش ایمنی عابران پیاده استفاده می‌شود. پخ نیز به بخشی از نبش تقاطع‌ها گفته می‌شود که برای ایجاد دید مناسب برای رانندگان و عابرین طراحی شده است.

دوربرگردان و کف در گذر عام:
دوربرگردان به فضای بازی گفته می‌شود که در انتهای معابر بن‌بست قرار دارد و برای دور زدن وسایل نقلیه طراحی شده است. کف در گذر عام نیز به موقعیت کف در گذرگاه عمومی گفته می‌شود که برای محاسبه ارتفاع ساختمان استفاده می‌شود.

کف آماده و طبقه همکف: کف آماده به کف آخرین پوشش مربوط به سطح زمین یا طبقات ساختمان گفته می‌شود که با استفاده از مصالح مختلف ساخته می‌شود. طبقه همکف نیز به طبقه‌ای گفته می‌شود که سطح آن هم‌تراز با کف معبر مجاور است و حداکثر ۴۰/۱ متر از هر نقطه کف معبر ارتفاع دارد.

زیرزمین و پیلوت: زیرزمین به فضایی گفته می‌شود که در زیر طبقه همکف ساخته می‌شود و ارتفاع آن از تراز متوسط معبر مجاور تا بالای سقف ۴۰/۱ متر است. پیلوت نیز به قسمتی از طبقه همکف گفته می‌شود که فضای سرپوشیده‌ای بدون دیواره جداکننده است و زیر تمام یا بخشی از کف طبقه اول قرار می‌گیرد.

مشاعات و سطح زیربنا: مشاعات به سطوحی از قطعه زمین یا بخش‌هایی از سطح زیربنا گفته می‌شود که توسط دو یا چند واحد مسکونی یا خدماتی به‌صورت مشترک استفاده می‌شود. سطح زیربنا نیز به مساحت کل طبقات ساختمان با در نظر گرفتن دیوارهای خارجی گفته می‌شود.

فضای باز مسکونی و ارتفاع ساختمان: فضای باز مسکونی به بخشی از عرصه یک پلاک مسکونی گفته می‌شود که دارای نقش اجتماعی است و برای اجرای عملکردهایی مانند پارکینگ، سرویس بهداشتی و راه‌پله استفاده می‌شود. ارتفاع ساختمان نیز به فاصله عمودی آخرین نقطه سقف تا کد ارتفاعی متوسط خیابان یا معبر مجاور قطعه زمین مربوطه گفته می‌شود.

نمای ساختمان و بالکن: نمای ساختمان به کلیه سطوح خارجی ساختمان گفته می‌شود که مشرف به فضاهای باز، حیاط‌ها، گذرگاه‌ها و خیابان‌های عمومی هستند. بالکن نیز به سطح سرپوشیده در طبقات بالاتر گفته می‌شود که حداقل یک طرف آن باز است و زیر آن توسط فضای بسته اشغال نشده است.

تراس و حیاط خلوت:
تراس به سطح بنای غیرمسقف به غیر از پشت‌بام گفته می‌شود که معمولاً برای استفاده‌های تفریحی یا نورگیری طراحی می‌شود. حیاط خلوت نیز به فضای غیرمسقف یا با سقف شفاف گفته می‌شود که خارج از سایر فضاهای ساختمانی قرار دارد و برای نورگیری و تهویه استفاده می‌شود.

تعمیر اساسی و تراکم پایه:
تعمیر اساسی به هرگونه عملیات ساختمانی گفته می‌شود که منجر به تغییر در ساختار یا طراحی ساختمان می‌شود. تراکم پایه نیز به کمترین تراکم مجاز گفته می‌شود که هر زمین می‌تواند بدون پرداخت هزینه تعدیل تراکم داشته باشد.

حداکثر تراکم مجاز و حق تعدیل تراکم: حداکثر تراکم مجاز به بیشترین تراکم مجاز گفته می‌شود که هر زمین می‌تواند با در نظر گرفتن ویژگی‌های خود داشته باشد. حق تعدیل تراکم نیز به هزینه‌ای گفته می‌شود که باید پرداخت شود تا از تراکم حداکثر مجاز استفاده شود.

حق تعیین کاربری و تنظیمات رسمی:
حق تعیین کاربری به هزینه‌ای گفته می‌شود که باید در هنگام انتخاب کاربری‌های تجاری و انتفاعی در مناطق مجاز پرداخت شود. تنظیمات رسمی و قانونی در بازار مسکن نیز از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است و آشنایی با انواع سند و اصطلاحات مرتبط، جزء اساسی‌ترین مواردی است که باید به آن توجه کرد.

سند شش دانگ و سند تک برگ:
سند شش دانگ به سندی گفته می‌شود که نشان‌دهنده مالکیت مطلق یک ملک است و به یک نفر تعلق دارد. سند تک برگ نیز به سندی گفته می‌شود که به جای سند منگوله‌دار قدیمی استفاده می‌شود و دارای ویژگی‌هایی مانند هولوگرام است.

سند رسمی و سند المثنی
سند رسمی به سندی گفته می‌شود که طبق مقررات قانونی در اداره ثبت اسناد و املاک تنظیم شده است. سند المثنی نیز به سندی گفته می‌شود که در صورت گم شدن یا آسیب دیدن سند اصلی صادر می‌شود.

بنچاق و پایان کار چیست؟
بنچاق به سندهای معمولی قدیمی گفته می‌شود که توسط افراد با دانش و آگاهی نوشته می‌شدند. پایان کار نیز به مرحله‌ای گفته می‌شود که نشان‌دهنده اتمام ساخت‌و‌ساز ملک با رعایت تمامی نکات ایمنی و پرداخت خلافی‌ها است.

استعلام ملک و مبایعه‌نامه: استعلام ملک به فرآیند بررسی تاریخچه ثبتی ملک و وضعیت قانونی آن گفته می‌شود. مبایعه‌نامه نیز به قرارداد خرید و فروش رسمی گفته می‌شود که تمامی موارد قانونی و تعهدات طرفین در آن ذکر می‌شود.

تفاوت مبایعه‌نامه و قول‌نامه: مبایعه‌نامه یک قرارداد رسمی و تعهد واقعی برای خرید و فروش است، در حالی که قول‌نامه یک تعهد وعده‌ای است که برای انجام یک معامله در آینده صادر می‌شود.

اجاره‌نامه و موجر : اجاره‌نامه به قراردادی گفته می‌شود که در آن مالک ملک، بخشی از ملک یا دارایی خود را در ازای دریافت اجاره به مستأجر واگذار می‌کند. موجر نیز به مالک ملک گفته می‌شود که در قبال دریافت ودیعه و اجاره ماهانه، ملک را به مستأجر واگذار می‌کند.

ثمن معامله و کد رهگیری:
ثمن معامله به مبلغی گفته می‌شود که توسط خریدار برای خرید ملک پرداخت می‌شود. کد رهگیری نیز به کدی گفته می‌شود که در معاملات اجاره‌ای اختصاص داده می‌شود و امکان رصد و پیگیری معاملات را فراهم می‌کند.

سامانه خودنویس و اظهارنامه:
سامانه خودنویس به سامانه‌ای گفته می‌شود که امکان ثبت قرارداد اجاره املاک و دریافت کد رهگیری رایگان را فراهم می‌کند. اظهارنامه نیز به متنی گفته می‌شود که توسط شخص نویسنده برای طلب حق خود ثبت شده و توسط مأمور قانون به طرف مقابل ابلاغ می‌شود.

سرقفلی و مشاع:
سرقفلی به حق استفاده از یک ملک تجاری گفته می‌شود که به مالک پرداخت می‌شود. مشاع نیز به ملک‌هایی گفته می‌شود که چندین مالک دارند و بخش‌هایی از آن به‌صورت اشتراکی استفاده می‌شود.

تفکیک املاک مشاع و افراز:
تفکیک املاک مشاع به فرآیند تقسیم یک ملک مشاع به بخش‌های کوچ‌تر برای مالکیت مستقل گفته می‌شود. افراز نیز به تقسیم مال غیر منقول بین مالکان بر اساس مقدار سهم آن‌ها اشاره دارد.

تصرف عدوانی و معاملات: معارض:تصرف عدوانی به تصرف غیرقانونی یک ملک با استفاده از زور گفته می‌شود. معاملات معارض نیز به وضعیتی گفته می‌شود که یک ملک به بیش از یک فرد فروخته می‌شود.

خلع ید و خیارات:
خلع ید به فرآیند بازپس‌گیری ملکی که به‌صورت غیرقانونی تصرف شده است، گفته می‌شود. خیارات نیز به اختیاراتی گفته می‌شود که خریدار و فروشنده بر اساس قوانین یا شروط تعیین شده توسط خود تحت اثر قرار می‌دهند.

انحصار وراثت و مجهول‌المالک:
انحصار وراثت به فرآیند تعیین ورثه قانونی متوفی و تقسیم اموال او گفته می‌شود. مجهول‌المالک نیز به ملکی گفته می‌شود که مالک آن مشخص نیست و هویت او نامشخص است.

ملک ثبت شده و ملک جاری: ملک ثبت شده به ملکی گفته می‌شود که نام آن و جزئیات مربوط به آن در دفاتر ثبت اسناد و املاک درج شده است. ملک جاری نیز به ملکی گفته می‌شود که تاکنون در دفتر املاک ثبت نشده یا هیچ سندی برای آن صادر نشده است.

ملک بازداشتی و ملک موروثی:ملک بازداشتی به ملکی گفته می‌شود که به دستور مقامات قضایی از مالک خارج شده و هیچ گونه معامله‌ای روی آن مجاز نیست. ملک موروثی نیز به ملکی گفته می‌شود که بعد از فوت مالک اصلی به ورثه‌اش ارث می‌رسد.

ملک مجهول‌المالک و ملک اکازیون:ملک مجهول‌المالک به ملکی گفته می‌شود که در سند ثبتی به نام هیچ فرد یا سازمانی ثبت نشده است. ملک اکازیون نیز به ملکی گفته می‌شود که با شرایط ویژه‌ای مثل قیمت مناسب‌تر یا ویژگی‌های خاص