تأملی بر تحقق مؤلفه‌های بنیادین نظام ثبت زمین در ایران با نگاهی تطبیقی به نظام ثبتی انگلستان

چکیده

نظام ثبت زمین، به‌عنوان ابزاری کلیدی در تثبیت مالکیت‌های غیرمنقول، کارآمدی خود را مدیون تحقق مؤلفه‌های بنیادین است. این مؤلفه‌ها شامل سادگی و شفافیت فرایند ثبت، امنیت قانونی و اقتصادی، جامعیت و دقت اطلاعات، دسترسی عمومی، استقلال سازمانی و کم‌هزینه بودن می‌شوند.
این مقاله با رویکرد توصیفی ـ تحلیلی و مطالعه‌ای تطبیقی میان نظام‌های ثبت ایران و انگلستان، به بررسی میزان تحقق این مؤلفه‌ها می‌پردازد. نتایج نشان می‌دهد که در ایران، با وجود پیشرفت‌هایی همچون الکترونیکی‌سازی فرایند ثبت (بر اساس قانون جامع حدنگار ۱۳۹۳)، همچنان کاستی‌هایی مانند پیچیدگی قوانین، هزینه‌های بالا و فقدان سازوکار جبران خسارت مؤثر وجود دارد که موجب شده تنها حدود ۲۰ درصد اراضی کشور به‌طور رسمی ثبت شوند. در مقابل، نظام ثبت زمین انگلستان با پوشش بیش از ۸۹ درصدی اراضی و بهره‌گیری از اصول سه‌گانه «آینه»، «پرده» و «بیمه»، الگویی موفق از کارآمدی ارائه می‌دهد.
پیشنهادهای این پژوهش شامل ساده‌سازی قوانین، ایجاد صندوق تضمین خسارت و گسترش دسترسی دیجیتال است.
واژگان کلیدی: ثبت زمین، مؤلفه‌های بنیادین، انگلستان، امنیت مالکیت، مطالعه تطبیقی.

مقدمه

نظام حقوقی هر کشور مجموعه‌ای از قواعد الزام‌آور برای تنظیم روابط اجتماعی است. در این میان، ثبت زمین به‌عنوان شاخه‌ای از حقوق املاک، نقشی بنیادین در حمایت از مالکیت‌های غیرمنقول دارد. تاریخچه‌ی ثبت زمین از کارکرد مالی و تأمین بودجه دولت‌ها در قرون وسطی اروپا آغاز شد و در قرن بیستم، با ظهور مفهوم «حق مالکیت» در اعلامیه جهانی حقوق بشر (۱۹۴۸)، به ابزاری برای حمایت از حقوق فردی و تضمین امنیت معاملات تبدیل شد.

در ایران، «قانون ثبت اسناد و املاک» مصوب ۱۳۱۰ و اصلاحات بعدی آن، علی‌رغم قدمت و اهمیت، تنها موفق به ثبت حدود ۲۰ درصد از اراضی کشور شده است. این در حالی است که بیش از نیمی از پرونده‌های قضایی کشور به اختلافات ناشی از اسناد عادی بازمی‌گردد. چنین وضعیتی، بررسی تحقق مؤلفه‌های بنیادین نظام ثبت زمین را ضروری می‌سازد؛ مؤلفه‌هایی چون سادگی، شفافیت، امنیت (قانونی و اقتصادی)، جامعیت، دسترسی عمومی، استقلال نهادی و کم‌هزینه بودن.

در سوی دیگر، انگلستان با اداره‌ی ثبت زمین (HM Land Registry) که در سال ۱۸۶۲ تأسیس شده، موفق به ثبت بیش از ۸۹ درصد اراضی کشور و تضمین مالکیت‌هایی به ارزش بیش از ۸ تریلیون پوند شده است. اصول سه‌گانه‌ی نظام ثبتی انگلستان — «آینه» (بازتاب کامل واقعیت)، «پرده» (قطعیت ثبت) و «بیمه» (جبران خسارت) — الگوی مناسبی برای بررسی تطبیقی به شمار می‌روند.

این پژوهش با روش کتابخانه‌ای و رویکرد تطبیقی، در پی پاسخ به این پرسش است که: «میزان تحقق مؤلفه‌های بنیادین نظام ثبت زمین در ایران تا چه اندازه است؟»

ماهیت نظام ثبت زمین و مؤلفه‌های بنیادین

نظام ثبت زمین، فرایندی اداری برای تثبیت و مستندسازی منافع و حقوق مرتبط با اراضی است که از نظام «ثبت اسناد» (Deed System) به «ثبت مالکیت» (Title System) تکامل یافته است. در ایران، تمرکز نظام ثبت بر جلوگیری از تعارضات (مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت) است، در حالی که تحقق اهداف حمایتی آن نیازمند رعایت مؤلفه‌های بنیادین زیر است:

۱. سادگی فرایند ثبت:

نظام ثبت باید عاری از تشریفات غیرضروری باشد. در ایران، تعدد قوانین و آیین‌نامه‌ها (۱۳۱۰ تا ۱۳۹۳) و برداشت‌های متفاوت از آنها، فرایند ثبت را پیچیده ساخته است. در مقابل، انگلستان با اجرای سامانه‌ی الکترونیکی e-Conveyancing از سال ۲۰۰۲، روند ثبت را ساده و غیرمتمرکز کرده است.
نتیجه تطبیقی: ایران نیازمند یکپارچگی و تسهیل فرایندهاست.

۲. شفافیت:

اطلاع ذی‌نفعان از وضعیت و مغایرت‌های احتمالی، شرط اصلی اعتماد است. در ایران، آگهی‌های نوبتی مطابق ماده ۱۱ قانون ثبت الزامی است، در حالی که در انگلستان، اطلاع‌رسانی به‌صورت اختیاری ولی کاملاً دیجیتال انجام می‌شود.
نتیجه تطبیقی: ایران در الزام قانونی شفاف‌تر، اما در ابزارهای اجرایی سنتی‌تر است.

۳. امنیت قانونی (اصل پرده):

هدف آن مصونیت مالکیت‌های ثبت‌شده از تعرض قضایی است. در ایران، ماده ۲۴ قانون ثبت این اصل را پذیرفته اما با استثنائاتی در قوانین بعدی تضعیف شده است. در انگلستان، اصل «قطعیت ثبت» (Indefeasibility) به‌صورت کامل در قانون ۲۰۰۲ اعمال می‌شود.
نتیجه تطبیقی: نظام انگلستان از امنیت بالاتری برخوردار است.

۴. امنیت اقتصادی (اصل بیمه):

در ایران، جبران خسارات ناشی از اشتباهات ثبتی منوط به اثبات تقصیر بر اساس قانون مسئولیت مدنی است، که عملاً دشوار است. در مقابل، در انگلستان صندوق بیمه ثبتی (Indemnity Fund) بدون نیاز به اثبات تقصیر، خسارت را جبران می‌کند.
نتیجه تطبیقی: ایران با خلأ جدی در این زمینه روبه‌روست.

۵. جامعیت اطلاعات (اصل آینه):

در ایران، مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت و قانون حدنگار به‌دنبال جامع‌سازی اطلاعات هستند. در انگلستان، «دفتر مالکیت» (Title Register) شامل مالکیت، حقوق تبعی و محدودیت‌هاست.
نتیجه تطبیقی: هر دو نظام در تحقق کامل جامعیت با چالش‌هایی مواجه‌اند.

۶. دسترسی عمومی:

در ایران، خدمات ثبتی از طریق پایگاه اینترنتی سازمان ثبت اسناد و املاک به‌صورت رایگان در دسترس است. در انگلستان نیز سامانه‌ی دیجیتال ثبت زمین دسترسی گسترده‌ای را فراهم کرده است.
نتیجه تطبیقی: هر دو نظام از شفافیت برخوردارند، اما انگلستان در بهره‌گیری از فناوری پیشرفته‌تر است.

۷. استقلال سازمانی:

در ایران، سازمان ثبت از سال ۱۳۷۸ زیرمجموعه قوه قضائیه است و از استقلال نسبی برخوردار است. در انگلستان، اداره ثبت زمین نهادی غیروزارتی و مستقل محسوب می‌شود.
نتیجه تطبیقی: هر دو نظام در استقلال نهادی عملکرد مناسبی دارند.

۸. هزینه و کارایی اقتصادی:

هزینه‌های ثبت در ایران بالاست و همین امر مانع ثبت رسمی بسیاری از اراضی شده است. در مقابل، در انگلستان هزینه‌ها بر اساس «Fee Order 2021» منطقی و مقرون‌به‌صرفه تعیین شده‌اند.
نتیجه تطبیقی: ایران نیازمند یارانه‌ها و تسهیلات حمایتی در فرایند ثبت است.

نتیجه‌گیری و پیشنهادها

یافته‌های پژوهش نشان می‌دهد نظام ثبت زمین در ایران در حوزه‌های شفافیت و استقلال سازمانی عملکرد نسبتاً مناسبی دارد، اما در سادگی فرایند، امنیت اقتصادی و هزینه‌های ثبت با چالش‌های جدی روبه‌رو است. در مقابل، نظام ثبت انگلستان الگویی جامع و کارآمد ارائه می‌دهد.

برای ارتقای کارایی نظام ثبت ایران، پیشنهاد می‌شود:

۱. تصویب قانون ایجاد صندوق تضمین خسارت برای جبران اشتباهات ثبتی؛

۲. یکپارچه‌سازی و به‌روزرسانی قوانین ثبت؛

۳. توسعه زیرساخت‌های دیجیتال و کاهش هزینه‌های فرایند ثبت؛

۴. الزام ثبت کلیه اراضی کشور تا سال ۱۴۰۵.

اجرای این اصلاحات می‌تواند کارآمدی نظام ثبتی ایران را افزایش داده و منجر به کاهش حدود ۵۰ درصدی دعاوی ملکی شود.