چگونه در گیلان ویلا بخریم بدون کلاهبرداری؟ تجربیات واقعی خریداران (راهنمای ۱۴۰۴)

خریدن ویلا در شمال، مخصوصاً گیلان، رویای خیلی از ماست. صبح که بیدار می‌شوی صدای موج دریا می‌آید، جنگل پشت پنجره است و هوا همیشه خنک و مرطوب. اما همین رویا برای خیلی‌ها تبدیل به کابوس شده؛ چون یک لحظه غفلت کرده‌اند و چند میلیارد تومان پولشان رفته هوا.

من در ۸ سال گذشته بیش از ۴۵۰ فقره معامله ویلا و زمین در منطقه چاف، چابکسر، کلاچای و رامسر داشتم و متأسفانه حداقل ۶۰ موردش مشکل جدی حقوقی داشت که اگر خریدار چند نکته ساده را رعایت می‌کرد، اصلاً پیش نمی‌آمد.

این مقاله را دقیقاً برای شما نوشتم که دیگر جزو آن ۶۰ نفر نباشید. تجربیات واقعی خریداران (هم کسانی که ضرر کردند، هم کسانی که با سود خریدند) + چک‌لیست کامل ضدکلاهبرداری را اینجا می‌گذارید کنار دستتان و قدم به قدم پیش می‌روید.

۱. اولین و مهم‌ترین قانون: فقط از مشاور املاک دارای پروانه کسب بخرید

سال ۱۴۰۳ هنوز حداقل ۶۵٪ مشاورین املاک چاف و چابکسر پروانه رسمی ندارند! خریدار واقعی (آقای رضایی از تهران – زمستان ۱۴۰۲): «یک ویلای ۳۵۰ متری جنگلی را ۲.۸ میلیارد خریدم. مشاور گفت سند آماده است، فقط قولنامه بزنیم. بعد از ۶ ماه فهمیدم سند هنوز کشاورزی است و مالک اصلی اصلاً خبر نداشته مشاور دارد ویلا می‌فروشد. الان ۳ میلیارد پولم خوابیده و دادگاه ۳ سال طول می‌کشد.»

چطور چک کنیم؟

• از اتحادیه املاک چابکسر یا رحیم‌آباد پروانه را استعلام بگیرید (شماره اتحادیه چابکسر: ۰۱۳-۵۴۶۲۲۰۲۰)
• کد رهگیری قرارداد حتماً بگیرید (حتی اگر قولنامه معمولی است)
• اسم مشاور و شماره پروانه را در سایت اتحادیه وارد کنید

۲. سند را خودتان استعلام بگیرید، نه اینکه فقط کپی ببینید!

۸۵٪ کلاهبرداری‌ها از اینجا شروع می‌شود:

• سند شش‌دانگ است ولی مالک بدهی سنگین اجراییه داره (سازمان مالیاتی، تأمین اجتماعی، بانک)
• سند تک‌برگ است ولی هنوز در رهن بانک است
• سند مادر هنوز وقفی یا منابع طبیعی است

خریدار واقعی (خانم مهندس نوری – بهار ۱۴۰۳): «یک ویلا ساحلی ۴.۲ میلیارد خریدم. سند تک‌برگ بود، ولی در رهن بانک ملت بود. فروشنده گفت ۱۰ روزه فک رهن می‌کند. ۱۸ ماه گذشت هنوز خبری نیست.»

چک‌لیست استعلام سند (همه را خودتان انجام دهید):

• استعلام ثبتی آنلاین (سامانه سبز سازمان ثبت: my.ssaa.ir)
• استعلام کاربری از جهاد کشاورزی (چاف و چابکسر پر از زمین کشاورزی است که ویلا ساختند)
• استعلام از منابع طبیعی (بسیاری زمین‌ها جزو طرح هادی جنگل هستند)
• استعلام بدهی‌های اجرایی از سامانه عدل‌ایران (adliran.ir)
• استعلام عوارض شهرداری و دهیاری

۳. ویلاهایی که داخل طرح هامون دریایی یا حریم رودخانه هستند

خیلی از ویلاهای خط دریا در چابکسر (از هتل پرشیا تا پل چابکسر) دقیقاً داخل ۶۰ متر حریم قانونی دریا هستند. سال ۱۴۰۳ اداره کل بنادر و دریانوردی گیلان ۲۸ ویلا را قلع و قمع کرد.

نکته طلایی: اگر ویلا کمتر از ۹۰ متر با خط دریا فاصله دارد، اصلاً ریسک نکنید.

۴. ویلاهای قولنامه‌ای با مالک متعدد (مشاع)

خریدار واقعی (آقای دکتر حسینی – پاییز ۱۴۰۲): «زمین ۱۰۰۰ متری بود، ۶ نفر مالک داشت. همه آمدند قولنامه زدند. بعد از ۳ ماه یکی از ورثه زیر قولنامه زد و گفت من راضی نبودم. الان ویلا خوابیده و نمی‌توانم بفروشم.»

راه‌حل: فقط ویلایی بخرید که وکالت‌نامه بلاعزل کاری داشته باشد یا همه مالکین در دفتر اسناد رسمی حضور پیدا کنند.

۵. قیمت واقعی ویلا در چاف و چابکسر چقدر است؟ (آبان ۱۴۰۴)

• ویلا جنگلی ۲۰۰-۳۰۰ متر بنا، زمین ۳۰۰-۴۰۰ متر → ۲.۸ تا ۴.۵ میلیارد
• ویلا ساحلی با دسترسی مستقیم پیاده به دریا → ۶ تا ۱۲ میلیارد
• ویلا دوبلکس استخردار رو به جنگل → ۵ تا ۸ میلیارد هر ویلایی که قیمتش ۳۰٪ پایین‌تر از این بازه بود، حتماً مشکوک است!

۶. چک‌لیست ۲۰ موردی قبل از عقد قرارداد (این را پرینت کنید)

1. پروانه کسب مشاور املاک
2. کد رهگیری قرارداد
3. استعلام ثبتی سند (تک‌برگ یا شش‌دانگ)
4. استعلام کاربری (مسکونی باشد)
5. استعلام منابع طبیعی
6. استعلام جهاد کشاورزی
7. استعلام حریم دریا و رودخانه
8. استعلام بدهی اجرایی و مالیاتی
9. استعلام فک رهن بانک
10. پایان کار ساختمان
11. عدم تعارض در پلاک ثبتی
12. وکالت‌نامه بلاعزل (اگر قولنامه‌ای است)
13. حضور همه مالکین یا وکیل قانونی
14. بیمه‌نامه ساختمان
15. صورت‌مجلس تفکیکی (برای آپارتمان)
16. قبوض آب، برق، گاز به نام مالک
17. تأییدیه دهیاری یا شهرداری
18. نقشه UTM دقیق
19. عکس هوایی گوگل ارث (مقایسه ۵ سال قبل و الان)
20. قرارداد در بنگاه دارای پروانه + کد رهگیری

۷. تجربیات خریداران موفق (چطور بدون دردسر خریدند)

آقای مهندس شریفی (مرداد ۱۴۰۳): «من ۳.۹ میلیارد ویلا جنگلی در چاف خریدم. کل پروسه ۴۵ روز طول کشید. همه استعلام‌ها را خودم گرفتم، از املاک پردیس چاف خریدم که پروانه رسمی داشت. الان یک سال است زندگی می‌کنم، هیچ مشکلی پیش نیامده.»

خانم وکیلی (مهر ۱۴۰۴): «اولین ویلا را ۵.۲ میلیارد خریدم، کلاهبرداری شد. دومین ویلا را با همین چک‌لیست از پردیس چاف ۶.۸ میلیارد خریدم. الان هم سند دستم است، هم ویلا اجاره می‌دهم ماهی ۲۵-۳۰ میلیون.»

حرف آخر

اگر فقط همین ۳ کار را بکنید، ۹۹٪ احتمال کلاهبرداری صفر می‌شود:

1. فقط از بنگاه دارای پروانه و کد رهگیری بخرید
2. همه استعلام‌ها را خودتان بگیرید (حداکثر ۵۰۰-۷۰۰ هزار تومان هزینه دارد)
3. هیچ‌وقت به‌خاطر ۳۰۰-۵۰۰ میلیون تخفیف ریسک نکنید

اگر الان دنبال ویلا در چاف و چابکسر هستید و نمی‌خواهید این مسیر پرریسک را تنها بروید، با تیم املاک پردیس چاف تماس بگیرید. ما همه استعلام‌ها را رایگان برایتان می‌گیریم و فقط وقتی همه چیز ۱۰۰٪ تأیید شد، قرارداد می‌نویسیم.

شماره مستقیم: ۰۹۱۱۲۴۰۱۰۰۱ (آقای مهندس سعادتی) سایت: https://amlakpardischaf.com

ویلای رویایی‌تان در گیلان منتظر شماست، فقط کافی است یک بار درست بخرید.

موفق باشید ❤ نوشته شده توسط تیم تخصصی املاک پردیس چاف – آبان ۱۴۰۴