نحوه‌ی تبدیل رهن و اجاره

محاسبه رهن و اجاره

در بسیاری از موارد، مالکان ترجیح می‌دهند مدل رهن و اجاره را به جای رهن کامل انتخاب کنند. برای اطمینان از اینکه پیشنهاد اجاره و رهنی ارائه شده منصفانه است، به محاسبه تبدیل رهن به اجاره می‌پردازیم.

بر اساس عرف بازار، هر یک میلیون تومان رهن معادل ۳۰ هزار تومان اجاره در نظر گرفته می‌شود. برای مثال، در نمونه‌ای که پیش از این ذکر کردیم، اگر فردی بخواهد خانه را اجاره کامل کند (یعنی پولی بابت رهن ندهد)، تقریبا باید ماهیانه ۲ میلیون و ۲۵۰ هزار تومان اجاره بپردازد. (۲۲۵۰۰۰ = ۳۰۰۰۰ * ۷۵) این نشان می‌دهد که با تبدیل رهن به اجاره، می‌توان ارزش منصفانه اجاره را بر اساس ارزش رهن تعیین کرد.

برای تبدیل رهن به اجاره، معمولا از فرمول زیر استفاده می‌شود: هر ۱ میلیون تومان رهن معادل ۳۰ هزار تومان اجاره در نظر گرفته می‌شود. اگرچه در شرایط خاص و مختلف، این نسبت ممکن است بیشتر از این مقدار باشد.

اگر مستاجر قصد داشته باشد مقداری پول پیش بپردازد، باید مبلغ ما‌به‌تفاوت پرداختی با رهن کامل را به اجاره تبدیل کند. برای روشن شدن قضیه، به مثال قبلی که ذکر شد باز می‌گردیم. فرض کنید مشتری قصد داشته باشد ۲۵ میلیون تومان بابت رهن بپردازد.

مابه‌تفاوت ۲۵ میلیون تومان با ۷۵ میلیون تومان (رهن کامل خانه)، ۵۰ میلیون تومان است که باید این مبلغ را با همان فرمول به ازای هر یک میلیون ۳۰ هزار تومان به اجاره تبدیل کنیم. در نتیجه، اجاره ماهیانه مشتری یک میلیون و پانصد هزار تومان خواهد بود. (۱۵۰۰۰۰۰ = ۳۰۰۰۰ * ۵۰).

با این روش، می‌توان فهمید که آیا پیشنهاد اجاره و رهنی ارائه شده توسط مالک منصفانه است یا خیر. به عنوان مثال، اگر مالک پیشنهاد داده باشد ۲۵ میلیون تومان رهن و ماهانه ۲ میلیون تومان اجاره را قبول کنید، با توجه به اختلاف مبلغ پیشنهادی با عرف بازار می‌توان به این نتیجه رسید که ممکن است مالک کمی بیشتر از قیمت منصفانه را پیشنهاد داده باشد.

به ازای هر ۱۰۰ میلیون رهن چقدر اجاره؟

با توجه به افزایش قیمت اجاره خانه‌ها این روزها، می‌توان از یک عدد مبنا بزرگتر برای تبدیل اجاره به رهن استفاده کرد، به عنوان مثال، به ازای هر ۱۰۰ میلیون تومان از مبلغ رهن، معادل ۳ میلیون تومان به اجاره اضافه می‌شود. به این ترتیب، با افزودن دو صفر به فرمول اصلی، می‌توان از این فرمول بهتری برای تبدیل اجاره به رهن استفاده کرد.

چند نکته‌ مهم در تبدیل رهن و اجاره

باید توجه داشت که نسبت‌های تبدیل رهن به اجاره ممکن است در مناطق و شهرهای مختلف متفاوت باشد. به عنوان مثال، در مناطق خوب ممکن است نرخ تبدیل رهن به اجاره برای هر یک میلیون تومان، ۳۵ هزار تومان باشد به جای ۳۰ هزار تومان.

همچنین، نرخ محاسبه رهن و اجاره به نرخ سود بانکی وابسته است. اگر نرخ سود بانکی افزایش یابد، مالک ممکن است نرخ تبدیل رهن به اجاره را بالاتر در نظر بگیرد، زیرا سود دریافتی از خواباندن پول رهن در بانک بیشتر می‌شود.

در پایان، باید به خاطر داشت که گاهی ممکن است حتی با تلاش و چانه زدن، مبلغ پیشنهادی مالک به اندازه‌ای که عرف بازار است کاهش نیابد. در این صورت، باید در نظر داشت که همیشه لزومی ندارد قیمت را تا عرف بازار کاهش دهید. شرایط شما و ویژگی‌های خاص ملک نیز باید مد نظر قرار گیرد. اوقاتی ممکن است پرداخت مبلغ بیشتری از عرف بازار برای چیزی که دریافت می‌کنید، ارزشمند باشد. بنابراین، همواره باید به جز قیمت‌های معمول بازار، شرایط خود و ویژگی‌های ملک را نیز در نظر داشت.

نتیجه گیری

برای محاسبه قیمت رهن کامل هر خانه، باید قیمت هر متر مربع از ملک را در متراژ خانه ضرب کرده و سپس با توجه به سن بنا، قیمت کل ملک را بر ۴ یا ۶ تقسیم کرد.

برای تبدیل بخشی از رهن به اجاره، باید مبلغ رهن قابل تبدیل را بر ۱ میلیون تومان تقسیم کرده و نتیجه را در ۳۰ هزار تومان ضرب کرد.

توجه به نرخ سود بانکی و شرایط خانه و منطقه مهم است، زیرا ممکن است نحوه محاسبه رهن و اجاره که در عرف معمول است، در همه جا قابل اعمال نباشد. بنابراین، بسته به شرایط خاص، ممکن است از روش‌های محاسبه متفاوتی استفاده شود که با عرف بازار متفاوت باشد.