چالش‌های معاملات ملکی در گیلان

مقدمه

استان گیلان به دلیل موقعیت طبیعی، نزدیکی به دریا، جنگل‌ها و آب‌وهوا و چشم‌انداز توریستی، همواره یکی از مقاصد محبوب برای خرید ویلا، زمین و ملک دوم به شمار می‌رود. به همین دلیل، فشار تقاضا از داخل استان و به‌ویژه از استان‌های مرکزی و تهران بر بازار املاک گیلان زیاد است. این تقاضای گسترده، همراه با ضعف قوانین، زیرساخت اطلاعاتی ناقص و مشکلات حقوقی، چالش‌های گوناگونی ایجاد کرده است.

در سال‌های اخیر، استان گیلان از نظر شفاف‌سازی معاملات گام‌هایی برداشته است: اجرای قانون ثبت معاملات املاک و راه‌اندازی سامانه «کاتب» یکی از این اقدامات بوده است که منجر به افزایش قابل توجه ثبت رسمی قراردادها در استان شده است. طبق گزارش‌ها، گیلان پس از تهران در رتبه دوم کشوری برای قراردادهای ثبت شده در سامانه کاتب قرار گرفته است. 
با این حال، هنوز بسیاری از مشکلات باقی‌مانده‌اند که در ادامه به تفصیل بررسی می‌شوند.

چالش‌های معاملات ملکی در گیلان

۱. معاملات با مبایعه‌نامه‌های کاغذی یا غیررسمی و ضعف اعتبار حقوقی

یکی از چالش بسیار جدّی در گیلان، باقی‌ماندن معاملات کاغذی و غیررسمی است. اخیراً اعلام شده است که «مبایعه‌نامه‌های کاغذی املاک در گیلان بی‌اعتبار شد».
مشکل اینجاست که برخی معاملات هنوز خارج از سامانه‌های رسمی قراردادها انجام می‌شود یا برخی دفاتر املاک، قرارداد را در سامانه ثبت نمی‌کنند. در عمل، این امر باعث می‌شود:

• امکان فروش یک ملک به چند نفر (کشف تعارض) افزایش یابد.

• دعاوی حقوقی پس از اختلاف دشوارتر شود چون سند یا قرارداد رسمی معتبر وجود ندارد.

• امکان جعل، قلم‌خوردگی یا تغییر محتوا وجود دارد.

• اعتماد خریدار یا فروشنده کاهش یابد.

البته حرکت به سمت ثبت قراردادها در سامانه کاتب در استان گیلان شدت گرفته است و تعداد قراردادهای ثبت شده طی سال‌های اخیر بسیار افزایش یافته است. 
اما هنوز برخی معاملات به شکل سنتی و خارج از سامانه انجام می‌شود، خصوصاً در مناطق دورافتاده و روستایی.

۲. فشار تقاضا بیرون استان و نوسان قیمت زمین و ویلا

به دلیل جذابیت‌های طبیعی گیلان، بسیاری از متقاضیان خرید ملک، غیرساکنانِ استان هستند. این روند، موجب افزایش قیمت‌ها حتی در منطقه‌هایی که برای شهروندان بومی کمتر شناخته‌شده‌اند، شده است.
نتایج این وضعیت:

• قیمت زمین و ویلا در حواشی شهرها یا مناطق روستایی افزون بر توان اقتصادی بومیان افزایش می‌یابد.

• تفاوت قیمتی بسیار زیاد بین یک منطقه نسبتاً معمولی با منطقه‌ای پرتقاضا به وجود می‌آید.

• بعضی فروشندگان بومی، به دلیل توقع رسیدن قیمت به سطح مطلوب‌تر، فعلاً املاک خود را نمی‌فروشند و این موجب کاهش عرضه و افزایش قیمت بیشتر می‌شود.

در نتیجه، متقاضی محلی ممکن است در رقابت با خریداران از استان‌های پرجمعیت، توان مقابله نداشته باشد.

۳. ساخت در زمین‌های نسقی، کاربری نامنظم و مشکلات مجوز

یکی دیگر از چالش‌های خاص گیلان، ساخت و ساز در زمین‌هایی با کاربری نسقی (یعنی زمین‌هایی که سند رسمی شهری یا شش‌دانگ ندارند) است. گزارش‌ها نشان می‌دهند که به دلیل گران بودن زمین‌های سنددار، بسیاری از ساخت و سازها بر روی زمین‌های نسقی انجام می‌گیرد. 
این وضعیت منجر به مسائل زیر می‌شود:

• امکان صدور پروانه ساخت و مجوزها با دشواری همراه است یا ساختمان پس از ساخت با مشکلات حقوقی مواجه می‌شود.

• وقتی ملک نسقی است، انتقال مالکیت و معامله رسمی آن با دشواری همراه است.

• در بعضی موارد، ساختمان‌های غیرمجاز یا بدون رعایت مقررات ساخت و ساز ظاهر می‌شوند که امنیت و کیفیت را تحت تأثیر قرار می‌دهند.

به عبارت دیگر، تمایل به استفاده از زمین‌های ارزان‌تر و غیرسنددار باعث شده است تا معاملات پیچیده‌تر و پرریسک‌تر شوند.

۴. ضعف نظارت بر مشاوران املاک و معاملات غیرقانونی

برخی گزارش‌ها حاکی از فعالیت بنگاه‌های املاک فاقد پروانه در گیلان هستند. در استان گیلان، از ابتدای سال جاری تاکنون حدود ۹۰۰ مشاور املاک بدون پروانه شناسایی شده‌اند. ایرنا
نقص نظارت و ضعف اجرای قوانین باعث:

• عدم صدور کد رهگیری و عدم ثبت معاملات رسمی.

• دریافت کمیسیون بیش از نرخ مصوب یا اعمال تخفیف‌ها خارج از چارچوب قانون.

• ارائه اطلاعات نادرست یا پنهان‌کاری درباره وضعیت ملک.

• بروز اختلافات میان طرفین معامله و دشواری در پیگیری حقوقی.

با اینکه قانون الزام ثبت رسمی قراردادها اجرا شده است، هنوز ضمانت اجرایی کامل در همه نقاط وجود ندارد.

۵. نوسان قیمت مصالح، تورم و رکود بازار ساختمان

مانند باقی نقاط ایران، بازار املاک گیلان هم تحت تأثیر تورم و نوسان قیمت مصالح ساختمانی قرار گرفته است. هزینه ساخت و ساز در سال‌های اخیر به شدت افزایش داشته و عرضه جدید نتوانسته با تقاضا هماهنگ باشد.
نتایج این وضعیت:

• قدرت خرید متقاضیان کاهش یافته است.

• پروژه‌های ساختمانی ممکن است نیمه‌تمام رها شوند یا سرمایه‌گذار از ادامه ساخت منصرف شود.

• کشش بازار به سمت ویلاهای لوکس بیشتر شده و بخش مسکن متوسط دچار کمبود عرضه شده است.

۶. نقدشوندگی پایین املاک، ریسک سرمایه‌گذاری بلندمدت

خرید ویلا یا زمین در گیلان به طور معمول به عنوان سرمایه‌گذاری بلندمدت در نظر گرفته می‌شود. نقدشوندگی پایین آنها (به ویژه در مناطق دور از جاذبه‌های توریستی) یکی از موانع بزرگ است. 
اگر مالک بخواهد ملک را سریع بفروشد، ممکن است مجبور شود قیمت پایین‌تر از ارزش واقعی پذیرا شود. همچنین هزینه نگهداری، مالیات و نگهداری مستمر برای ملک‌های دورافتاده فشار اقتصادی ایجاد می‌کند.

۷. خطرات طبیعی و مسائل زیست‌محیطی

گیلان از لحاظ جغرافیایی با زمین‌های پست، رودخانه‌ها و بارندگی بالا مواجه است. خطر سیل، رطوبت زیاد، نشست خاک و فرسایش می‌تواند بر پایداری ساختمان و هزینه تعمیرات تأثیر بگذارد.
در بسیاری از معاملات، خریدار ممکن است به طور کافی به این ریسک‌ها توجه نکند یا در برآورد هزینه‌های آینده دقت نداشته باشد. این امر در مناطق دور از مرکز شهر که نظارت کمتر است، بیشتر دیده می‌شود.

۸. عدم هماهنگی بین نهادهای اداری و فرآیند پیچیده ثبت

اگرچه سامانه رسمی معاملات (کاتب) راه اندازی شده است و ثبت قراردادها افزایش یافته، هنوز هماهنگی کامل بین دستگاه‌ها (شهرداری، ثبت اسناد، اداره راه و شهرسازی، مشاوران املاک) برقرار نیست.
در عمل:

• برخی دفاتر مشاور املاک امکان دسترسی مستقیم به سامانه ثبت را ندارند یا آموزش کافی ندیده‌اند.

• خطاهای فنی یا کمبود زیرساخت در مناطق روستایی موجب کندی روند ثبت می‌شود.

• تفاوت قوانین محلی یا مقررات شهری در شهرستان‌های مختلف گیلان مشکلات اداری ایجاد می‌کند.

راهکارها و توصیه‌های کاربردی برای استان گیلان

برای کاهش این چالش‌ها و بهبود کیفیت معاملات ملکی در گیلان، می‌توان راهکارهای زیر را پیشنهاد کرد:

۱. تکمیل و ارتقای زیرساخت سامانه معاملات ملکی
توسعه پهنای باند، دسترسی دفاتر املاک به سامانه کاتب در سراسر استان، پشتیبانی فنی و آموزش مداوم مشاوران املاک.

۲. افزایش نظارت بر بنگاه‌های املاک
شناسایی و برخورد با دفاتر فاقد مجوز، الزام به ارائه کد رهگیری، ارائه صورتحساب و گزارش به مراجع نظارتی استان.

۳. آموزش حقوقی و فنی به خریداران و فروشندگان
تورهای آموزشی، اطلاع‌رسانی عمومی درباره خطر معاملات نسقی، بررسی اسناد، مجوزها و ریسک‌های زیست‌محیطی.

۴. تنظیم قوانین محلی و تسهیل صدور مجوز ساخت
تسهیل صدور پروانه در زمین‌های دارای شرایط قانونی، اصلاح مقررات محلی درباره زمین‌های نسقی، پشتیبانی از تبدیل زمین نسقی به رسمی.

5. ترغیب عرضه مسکن متوسط و اقتصادی
   حمایت از پروژه‌هایی که مسکن میانه قیمت تولید می‌کنند، تشویق به ساخت در مناطق شهری واجد زیرساخت، برای کاهش نیاز به ویلاها و زمین‌های دورافتاده.

۶. مدیریت پایدار منطقه‌ای و توجه به ریسک طبیعی
الزام به بیمه الزامی ساختمان در مناطقی که ماده مخاطره طبیعی دارند، مطالعات زمین‌شناسی، بررسی طرح سیلاب، تعیین فاصله از رودخانه‌ها در طراحی.

۷. تقویت همکاری بین شهرداری، راه و شهرسازی و ثبت اسناد
هماهنگی قوانین محلی، تبادل الکترونیک اطلاعات، حذف موازی‌کاری اداری و کاهش موانع ثبت.

راهکارهای املاک پردیس چاف برای رفع چالش‌ها

با توجه به مشکلاتی که در بخش‌های قبلی درباره معاملات ملکی در گیلان مطرح شد، املاک پردیس چاف توانسته با مجموعه‌ای از اقدامات و خدمات تخصصی بسیاری از این موانع را برطرف کند و فرآیند خرید و فروش ملک را برای مشتریان ساده‌تر و مطمئن‌تر نماید. برخی از مهم‌ترین راهکارهای این مجموعه عبارت‌اند از:

1. شفافیت در اسناد و مدارک
   ارائه زمین‌ها و ویلاهای دارای سند تک‌برگ، جواز ساخت و مدارک معتبر حقوقی، باعث کاهش ریسک خریداران و افزایش اعتماد در معاملات شده است.

2. کاهش واسطه‌گری و خرید مستقیم از مالک
   املاک پردیس با حذف واسطه‌های غیرضروری، امکان خرید مستقیم از مالک را فراهم کرده است. این موضوع علاوه بر کاهش هزینه‌های اضافی، روند معامله را سریع‌تر و شفاف‌تر می‌کند.

3. عرضه زمین‌های شهرکی و آماده‌ساز
   بسیاری از زمین‌ها و ویلاهای معرفی‌شده توسط این مجموعه در قالب شهرک‌های دارای امکانات زیرساختی (آب، برق، گاز، نگهبانی و خیابان‌کشی) عرضه می‌شوند. این موضوع مشکلات مربوط به خدمات زیربنایی را تا حد زیادی برطرف می‌سازد.

4. مشاوره تخصصی و پشتیبانی حقوقی
   حضور مشاوران مجرب و کارشناسان حقوقی در کنار مشتریان کمک می‌کند تا فرآیند خرید با آگاهی کامل و بدون نگرانی انجام شود.

5. امکان پرداخت منعطف و شرایط اقساطی
   یکی از موانع جدی در معاملات ملکی، فشار مالی بر خریدار است. املاک پردیس با ارائه شرایط پرداخت متنوع و اقساطی، امکان خرید ملک را برای طیف وسیع‌تری از سرمایه‌گذاران فراهم کرده است.

6. استفاده از فناوری و ابزارهای مدرن
   معرفی املاک از طریق وب‌سایت رسمی با قابلیت جستجوی پیشرفته، نمایش تصاویر باکیفیت، و حتی تور مجازی، کمک می‌کند تا خریداران پیش از بازدید حضوری شناخت دقیقی از ملک به دست آورند.

7. پشتیبانی پس از فروش و همراهی مشتریان
   املاک پردیس تنها در لحظه معامله همراه مشتری نیست؛ بلکه در مراحل بعدی شامل دریافت سند، استعلام‌ها و حتی مسائل مربوط به ساخت‌وساز نیز پشتیبانی لازم را ارائه می‌دهد.

نتیجه‌گیری

استان گیلان به عنوان یکی از بازارهای جذاب ملکی ایران، با فرصت‌های فراوانی همراه است؛ اما اگر چالش‌های حقوقی، اداری، اطلاعاتی و مالی آن مدیریت نشوند، ریسک معاملات بالا خواهد بود. بهبود زیرساخت‌های ثبت، نظارت دقیق بر بنگاه‌ها، آموزش عمومی و اصلاح مقررات محلی می‌تواند گام‌های مؤثری برای توسعه بازار املاک شفاف، عادلانه و پایدار در گیلان باشد.