آسانسور و مشاعات ساختمان؛ اختلافات رایج و راه‌حل‌های قانونی

مقدمه

زندگی در آپارتمان‌های امروزی با تمام مزایایی که دارد، همواره با مسائلی همراه است که به دلیل اشتراک مالکیت در بخش‌هایی از ساختمان به وجود می‌آید. این بخش‌ها که در قانون به نام مشاعات ساختمان شناخته می‌شوند، شامل قسمت‌هایی هستند که همه ساکنان در استفاده از آن‌ها شریک‌اند. یکی از مهم‌ترین و حساس‌ترین مشاعات در ساختمان‌های چندطبقه، آسانسور است. آسانسور نه تنها برای رفاه ساکنان ضروری است، بلکه نقش مستقیمی در ارزش‌گذاری ملک و امنیت ساختمان دارد.

اما موضوع آسانسور همیشه با اختلاف‌نظرهای حقوقی و مالی همراه است؛ چه در پرداخت هزینه‌ها و چه در مسئولیت‌ها. بسیاری از پرونده‌های حقوقی در دادگاه‌ها و شوراهای حل اختلاف، به همین مسائل مربوط می‌شود. در این مقاله تلاش می‌کنیم نگاهی جامع به جایگاه آسانسور در مشاعات، اختلافات رایج میان مالکان و راه‌حل‌های قانونی بیندازیم و در نهایت راهکارهایی عملی برای مدیریت بهتر این بخش مهم از ساختمان ارائه کنیم.

آسانسور به عنوان مشاع

تعریف مشاعات

طبق قانون تملک آپارتمان‌ها، هر ساختمانی دارای بخش‌های اختصاصی و مشاعی است. بخش‌های اختصاصی، واحدهایی هستند که مالکیت آن‌ها صرفاً متعلق به یک نفر است؛ اما مشاعات بخش‌هایی‌اند که همه ساکنان در آن سهیم‌اند و حق استفاده دارند. مشاعات شامل حیاط، پشت‌بام، پارکینگ‌های مشترک، انباری‌های عمومی، راه‌پله‌ها و آسانسور است.

جایگاه آسانسور

آسانسور به دلیل نقشی که در جابه‌جایی افراد و اشیا دارد، یکی از حیاتی‌ترین بخش‌های مشاعات محسوب می‌شود. اهمیت آن تا حدی است که حتی نبود آسانسور در ساختمان‌های بالای چهار طبقه، می‌تواند مانعی جدی برای صدور پایان کار باشد. بنابراین آسانسور، جزو مشاعات ضروری و غیرقابل چشم‌پوشی ساختمان‌هاست.

اختلافات رایج درباره آسانسور

۱. پرداخت هزینه آسانسور توسط واحدهای همکف و اول

یکی از بزرگ‌ترین اختلافات میان ساکنان ساختمان، موضوع سهم واحدهای همکف یا طبقه اول از هزینه‌های آسانسور است. این دسته از ساکنان معمولاً ادعا می‌کنند که چون از آسانسور استفاده نمی‌کنند، نباید در هزینه‌های مربوط به آن مشارکت کنند.
اما قانون نظر دیگری دارد. بر اساس ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها، تمام مالکین موظف‌اند در هزینه‌های مشاعات سهم خود را بپردازند، حتی اگر از آن قسمت استفاده نکنند. بنابراین، واحدهای همکف و اول نیز موظف به پرداخت هزینه‌های نصب، نگهداری و تعمیر آسانسور هستند، مگر آنکه در اساسنامه یا توافق‌نامه ساختمان، خلاف این موضوع به‌طور شفاف ذکر شده باشد.

۲. هزینه‌های نگهداری و تعمیرات آسانسور

هزینه‌های آسانسور شامل سرویس‌های دوره‌ای، تعمیرات اساسی و در نهایت تعویض قطعات بزرگ مثل موتور یا تابلو برق می‌شود. یکی از چالش‌ها این است که این هزینه‌ها معمولاً بالاست و اختلاف در تقسیم آن میان مالکان رایج است. قانون مقرر کرده است که هزینه‌های مشاعات بر اساس متراژ واحدها تقسیم شود، مگر آنکه همه ساکنان توافق کنند روش دیگری را اجرا کنند.

۳. استفاده ناعادلانه از آسانسور

گاهی برخی واحدها بیش از سایرین از آسانسور استفاده می‌کنند، مثلاً واحدهای تجاری در طبقات پایین که دائماً مشتریان رفت‌وآمد دارند. یا برخی مالکان از آسانسور برای حمل بارهای سنگین استفاده می‌کنند که موجب خرابی زودهنگام دستگاه می‌شود. این مسئله معمولاً منبع دیگری از اختلافات است و نیاز به تدوین آیین‌نامه داخلی ساختمان دارد.

۴. مسئولیت حوادث آسانسور

در صورت بروز حادثه، پرسش اصلی این است که چه کسی مسئول است؟ طبق قانون، هیئت‌مدیره یا مدیر ساختمان موظف‌اند آسانسور را به‌طور منظم سرویس و بیمه کنند. در صورت کوتاهی در این وظیفه، مسئولیت حقوقی و حتی کیفری حوادث متوجه آنان خواهد بود.

راه‌حل‌های قانونی اختلافات آسانسور

استناد به قانون تملک آپارتمان‌ها

قانون به‌طور روشن بیان کرده است که همه مالکان در هزینه‌های مشاعات شریک هستند. بنابراین هیچ واحدی نمی‌تواند به‌طور یک‌جانبه از پرداخت هزینه‌های آسانسور خودداری کند.

نقش مجمع عمومی ساختمان

مجمع عمومی مالکان می‌تواند با رأی‌گیری روش تقسیم هزینه‌ها را تعیین کند. برای مثال، گاهی توافق می‌شود که واحدهای همکف سهم کمتری بپردازند، یا هزینه‌ها بر اساس تعداد نفرات هر واحد تقسیم شود. این تصمیمات در صورت‌جلسه ثبت می‌شود و برای همه ساکنان لازم‌الاجراست.

مراجعه به شورای حل اختلاف یا دادگاه

اگر اختلافات حل‌وفصل نشود، هر مالک می‌تواند به شورای حل اختلاف مراجعه کند. این شوراها معمولاً به استناد قانون تملک آپارتمان‌ها رأی می‌دهند. در موارد سنگین‌تر نیز پرونده به دادگاه ارجاع می‌شود.

بیمه آسانسور

بیمه آسانسور راهکاری است که می‌تواند اختلافات را کاهش دهد. در صورت وقوع حادثه، شرکت بیمه خسارت‌ها را پوشش می‌دهد و از درگیری‌های حقوقی میان ساکنان جلوگیری می‌کند.

راهکارهای مدیریتی و توافقی

1. تدوین آیین‌نامه داخلی ساختمان
   ساختمان‌ها می‌توانند با تدوین یک آیین‌نامه داخلی، چارچوب روشنی برای تقسیم هزینه‌ها، نحوه استفاده و مسئولیت‌ها تعیین کنند.

2. ثبت صورتجلسه‌های شفاف
   هر تصمیمی در مجمع عمومی باید به صورت مکتوب در صورتجلسه درج شود تا در آینده محل اختلاف نباشد.

3. تقسیم عادلانه هزینه‌ها
   گاهی تقسیم بر اساس متراژ، عادلانه نیست. مثلاً ممکن است واحدی کوچک در طبقه پنجم بیشتر از یک واحد بزرگ در همکف از آسانسور استفاده کند. بنابراین توافق جمعی بهترین راهکار است.

4. استفاده از اپلیکیشن‌های مدیریت ساختمان
   امروزه نرم‌افزارها و اپلیکیشن‌هایی برای مدیریت شارژ و هزینه‌های ساختمان وجود دارد که با ایجاد شفافیت، میزان اختلافات را به حداقل می‌رسانند.

ترندهای جدید در مدیریت آسانسور و مشاعات

• هوشمندسازی آسانسورها: استفاده از سیستم‌های دیجیتال برای کنترل مصرف برق و نظارت بر عملکرد.

• خدمات آنلاین آسانسور: شرکت‌هایی که با اپلیکیشن، سرویس و تعمیرات دوره‌ای را مدیریت می‌کنند.

• افزایش نظارت سازمان استاندارد: سخت‌گیری‌های جدید برای ایمنی آسانسورها، از جمله تست‌های دوره‌ای اجباری.

• بیمه‌های تخصصی آسانسور: ارائه طرح‌های متنوع بیمه‌ای برای کاهش اختلافات و پوشش حوادث.

نتیجه‌گیری

آسانسور، به عنوان یکی از حیاتی‌ترین مشاعات ساختمان، همواره منبع اختلاف میان ساکنان بوده است. از پرداخت هزینه‌ها گرفته تا استفاده ناعادلانه و مسئولیت حوادث، همه این موارد می‌توانند چالش‌برانگیز باشند. با این حال، قانون تملک آپارتمان‌ها راه‌حل‌های مشخصی برای مدیریت این موضوع ارائه داده است. استفاده از آیین‌نامه داخلی، شفافیت در تصمیمات، بیمه آسانسور و بهره‌گیری از فناوری‌های نوین می‌تواند بسیاری از این اختلافات را کاهش دهد.

در نهایت باید گفت که همکاری و تعامل میان ساکنان، کلید اصلی حل این مسائل است. هیچ ساختمانی بدون همکاری مالکان و توجه به قوانین نمی‌تواند محیطی آرام و امن برای زندگی فراهم کند. بنابراین، رعایت حقوق یکدیگر و پایبندی به قانون، بهترین راهکار برای پایان دادن به اختلافات رایج در زمینه آسانسور و مشاعات است.